Le taux de TVA de 6% à nouveau applicable à la démolition-reconstruction de logements locatifs

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Généralités

Depuis le 1^er janvier 2024, le régime en matière de démolition-reconstruction dans les 32 villes (zones urbaines) a été aboli. Ce régime permettait aux maîtres d’ouvrage de construire des logements privés (maisons unifamiliales, appartements, logements étudiants, etc.) en bénéficiant du taux réduit de TVA de 6 % qu’ils soient destinés à leur usage personnel ou à la location. Cette disposition ne comportait aucune restriction quant à la surface habitable maximale du logement et s'appliquait aussi bien aux maîtres d’ouvrage privés qu'aux promoteurs/investisseurs institutionnels.

Étant donné que la suppression inopinée de cette mesure populaire est en contradiction avec les défis du secteur immobilier (cf. réalisation de logements abordables, green deal, etc.) et que le gouvernement n'a prévu qu'un régime transitoire d'un an pour les projets en cours, un certain nombre d'investisseurs a immédiatement entamé des discussions avec le cabinet du Ministre des Finances. L'objectif de ces discussions était de sensibiliser le Ministre à l'effet négatif de l'abolition pour l'ensemble de la société et de chercher des solutions/alternatives.

Le 20 mars 2024, le Ministre des Finances a conclu un accord politique au sein du Gouvernement sur une nouvelle mesure permettant à nouveau l’application du taux réduit de TVA à la reconstruction de logements locatifs (cf. communiqué de presse du 20 mars 2024 : « Le ministre Van Peteghem encourage la création de logements locatifs abordables en étendant le taux de TVA réduit pour la démolition et la reconstruction »). Le régime, qui doit encore être approuvé par le Parlement, sera d’une part plus étendu, parce qu'il ne sera pas limité aux 32 villes (il sera désormais applicable à l'ensemble du territoire belge) mais, d'autre part, plus restreint, car lié au respect de trois conditions sociales, à savoir :

• le logement doit avoir une surface habitable maximale de 200m² ;
• le locataire doit y établir sa résidence principale (cf. enregistrement obligatoire du bail) ;
• le maître d’ouvrage doit le louer pour une durée minimale de 15 ans à un ou plusieurs locataires successifs qui y établissent leur résidence principale.

Explication

Le projet d'élargissement est conforme aux discussions menées et répond aux préoccupations du secteur. En raison de la suppression de la mesure pour les 32 villes, le secteur a été confronté à un coût de TVA supplémentaire qui ne pouvait pas être répercuté sur les locataires, rendant ainsi financièrement non viables plusieurs projets et entraînant une baisse de l'offre de nouveaux logements locatifs (économes en énergie) abordables. La nouvelle mesure permettra d'augmenter l'offre de logements locatifs pour les locataires qui n'ont pas accès à un logement social et qui ne sont (pour l'instant) pas en mesure d'acheter un logement.

Lors de la concertation avec le ministre, il a également été demandé que le régime de démolition-reconstruction pour les investisseurs soit clarifié et/ou étendu et que le taux réduit de TVA soit également possible pour les loyers dits budgétaires ou conventionnels, les formes d'habitat coopératif, ... et d'autres formes à caractère social. Cette extension/clarification est également reprise dans le texte de l'accord.

En ce qui concerne la condition de la surface habitable maximale de 200 m², il sera fait référence pour le calcul aux commentaires administratifs existants, une confirmation supplémentaire a par ailleurs été demandée en ce qui concerne l'application de cette extension aux habitats groupés. En ce qui concerne l'obligation de location pendant 15 ans, les dispositions précisent  que celle-ci doit être démontrée par l'intention de l'investisseur et qu'une correction de l'avantage TVA obtenu doit être effectuée si cette condition n'est plus remplie (cf. correction au prorata de 1/15e de la TVA non-acquittée par année restant à courir de la période de 15 ans).

Par souci d'exhaustivité, nous tenons à souligner que la condition concernant l’établissement de la résidence principale du locataire exclu implicitement du régime la construction de logements étudiants ainsi que la vente de logements après démolition/reconstruction en vue de leur location par l'acquéreur/investisseur. Cette extension ne s'applique qu'à la démolition-reconstruction par le maître d’ouvrage qui loue les logements achevés. En ce qui concerne la suppression du régime depuis le 1^er janvier 2024 aux ventes des promoteurs, un recours en annulation a été introduit devant la Cour constitutionnelle. Nous vous tiendrons informé de l'évolution de cette affaire.

L'entrée en vigueur de l’extension du régime interviendra le premier jour du mois suivant sa publication au Moniteur Belge. Nous nous attendons à ce que la mesure soit votée rapidement et qu'elle entre, par conséquent, en vigueur dans les mois à venir.

Conclusion

Cette extension du régime de démolition-reconstruction aux logements locatifs est un pas important dans la bonne direction pour la réalisation de logements (locatifs) abordables. Cette mesure démontre que les politiciens sont pleinement conscients de l'importance décisive du secteur immobilier dans la réalisation de logements (locatifs) abordables et de la nécessité de s’attaquer au patrimoine immobilier vieillissant.

En terme de fiscalité, ce régime offre des opportunités aux investisseurs et implique que des formes alternatives de logement telles que les coopératives et les locations conventionnés peuvent faire l’objet d’une attention renouvelée.

N'hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions ou des commentaires.